【前言】冷庫選址策略及建設(shè)規(guī)劃（建議收藏）

近日《關(guān)于進一步促進冷鏈物流發(fā)展的通知》的加色文件下發(fā)，補齊冷鏈設(shè)施短板已成為當前政府工作的重點之一，2022年以來，冷鏈物流領(lǐng)域的支持政策相繼落地，冷庫作為冷防物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施，在冷錯需求不斷增長的趨勢下，冷庫投透價值驟升。

雖然我國現(xiàn)有冷庫無法滿足居民消費升級的需求，供不應(yīng)求的局面會在長期一段時間內(nèi)存在，但作為投資者，應(yīng)保持謹慎心態(tài)，做好相關(guān)市場調(diào)研，以保證效益大化。

冷庫投資選址策略

建議投資者圍繞區(qū)位經(jīng)濟趨勢、客戶需求否像，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和競品情況四個要素來制定投資和選址策略，提開冷庫項目的投資回報。

注意區(qū)位優(yōu)勢

從國家政策導向、城市經(jīng)濟和交通樞紐定位，冷庫供需情況以及投資市場流動性等方面結(jié)合考量。北、上、廣，深一線城市及其衛(wèi)星城市是冷庫投資的優(yōu)先選擇對象，內(nèi)陸城市中武漢、成都等核心物流權(quán)組以及消費規(guī)模較大城市，具有較強的增長潛力，也是冷庫投資布局的重要對象。

冷庫投資選址的一般性要求

冷庫基礎(chǔ)設(shè)族因其冷凍冷營的功能屬性，托電量大，因此要求所在區(qū)域有可靠電力和水題供應(yīng)，也需具備穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。

冷庫供電屬于第二類負荷，需要有一個可靠性較好、電壓為10或6千伏的外部電源:在特殊情況下，如調(diào)35千伏電壓電源時，盡可能一次變?yōu)?.4千伏，新建高壓輸電線路至電源接火點的距離應(yīng)力求縮短。選址時應(yīng)對當?shù)氐碾娫?，供電量作深入了解，并?yīng)與當?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系，取得供電的證明，如果附近沒有電源，需另選庫址。除邊遠地區(qū)外，一般不考慮自己設(shè)發(fā)電設(shè)備供電。

冷庫用水量較大，庫址附近必須保證有充裕的水源，一般可取用江河水或深井水，500噸以下的冷庫在無天然水源的情況下，也可采用自來水，但應(yīng)根據(jù)庫址其他條件經(jīng)過接術(shù)經(jīng)濟綜合比較后確定。

冷庫選址還應(yīng)通開有污染的化工廠、水泥廠，煤廠、傳染病院以及其他產(chǎn)生有害氣體。煙露、粉塵、夏氣和劉地下水有污染的工業(yè)企業(yè)。其衛(wèi)生防護距離必須符合國家工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準”的規(guī)定。

冷庫選址的基礎(chǔ)要求

01 大輻射范圍

對周邊城市的大輻射半徑可達300公里

02 小配送距離

城市內(nèi)配送距離30公里以內(nèi)為宜，不超過50公里:

03周邊交通便利

周圍5公里范圍內(nèi)有高速路入口，若有火車站。飛機場，港口等存在多式聯(lián)運可能性的場所更佳:

04 能源供應(yīng)穩(wěn)定

所在區(qū)域有可靠的電力和水源供應(yīng)

05 環(huán)境條件庭好

遠離有害氣體。粉塵等污染源；

冷庫24小時制冷作業(yè)，不宜過于靠近居民區(qū)。

冷庫投資區(qū)位優(yōu)先于租金

根據(jù)調(diào)研顯示，倉儲區(qū)位優(yōu)先于租金成為受訪企業(yè)倉庫選址的共識，靠近消費者和終端市場，靠近交通設(shè)施、靠近制造商和供應(yīng)商分列造址要素的前三位，物流企業(yè)通過優(yōu)化倉儲網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)整體供應(yīng)鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈食品對于存儲條件，時效要求更高，因此冷庫對于區(qū)位，周邊環(huán)境，產(chǎn)業(yè)及消費熱度等方面有更高的要求。

1、國際門戶城市:

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩(wěn)定的增長空間，建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發(fā)和存量項目升級改造并重。

2、全國性交通樞組:

處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節(jié)點，經(jīng)濟能級和樞組能力將繼續(xù)提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門子市場，優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫投資機會。

3、區(qū)域性經(jīng)濟重鎮(zhèn)：

消費規(guī)模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯(lián)合冷銷食品企業(yè)或進口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開發(fā)冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

不同區(qū)位的客戶畫像淺析

冷庫投資要注意所在區(qū)域的潛在客戶群，重點關(guān)注進口食品，生鮮電商，大型商超，連領(lǐng)餐飲等企業(yè)冷鏈需求聚集的區(qū)域和位置。

1、港口倉位于主要港口城市

主要租戶為跨境食品電商、肉類、乳制品、果蔬及海產(chǎn)品等進口貿(mào)易商，冷庫面積通常為20000-50.000平方米，通用性較強，具有較強的投資價值

2、區(qū)域分撥倉/中心倉位于樞紐城市

主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、食品生產(chǎn)加工、三方物流等企業(yè)，冷庫面積通常為20000-50.000平方米，冷庫功能較為齊全。通用性較強，具有較強的投資價值。

3、城市配送倉位于主要消費地城市

靠近消費熱點區(qū)域，主要租戶為生鮮電商、連鎖餐飲、連鎖商超、三方物流等企業(yè)，冷庫面積通常為10.000-30,000平方米，冷庫主要用于下游的快速調(diào)撥和配送，通用性強，具有極強的投資價值。

基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

2021年12月國務(wù)院發(fā)布(“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》。明確冷鏈物流是中國產(chǎn)業(yè)升級和擴大內(nèi)需進程中的重要基礎(chǔ)設(shè)施，提出到2025年初步形成銜接產(chǎn)地銷地，覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)，

冷鏈倉儲服務(wù)領(lǐng)域主要包括三類企業(yè)，分別為:冷庫基礎(chǔ)設(shè)飾提供商。第三方運營商和綜合服務(wù)提供商。

1、冷庫基礎(chǔ)設(shè)施提供商

通常具備較為優(yōu)質(zhì)的冷庫資源，在冷庫的投資，建造/改造等方面具備較為豐富的經(jīng)驗;

2、冷庫第三方運營商

通常較少自建冷庫，主要是通過租賃現(xiàn)成冷庫(或改造冷庫)進行運營管理，在庫內(nèi)操作和現(xiàn)場管理方面具有較為成然的經(jīng)驗

3、綜合服務(wù)提供商

通常為上游客戶提供一站式服務(wù)，既在全國投資布局冷庫網(wǎng)絡(luò)，又在搭建庫內(nèi)運營團隊，為客戶提供“冷庫存儲+庫內(nèi)提作”的綜合服務(wù)

冷庫基礎(chǔ)設(shè)施是冷鏈業(yè)務(wù)的底盤，具有位置優(yōu)勢和建造品質(zhì)優(yōu)勢的高標準冷庫，將會受到市場和客戶的青味，同時，具備高效穩(wěn)定的庫內(nèi)運營水平和客戶服務(wù)能力，也越來著成為上游企業(yè)選擇冷鏈合作伙伴的重要考慮因素。

注意區(qū)域內(nèi)競品情況

“知己知彼，百戰(zhàn)不始”，了解周邊競品的相關(guān)情況有利于判新區(qū)域內(nèi)冷庫總供應(yīng)量及未來新增供應(yīng)，遇過周邊競品對比分析，指定科學合理的產(chǎn)品規(guī)劃，打出價搞優(yōu)勢。

總而言之，對于冷庫庫址的選擇，確定冷庫的區(qū)域位置是重中之重，位置選擇是否合理，關(guān)系到工程速度，基建投資和投產(chǎn)后的管理以及經(jīng)濟效益。

冷庫規(guī)劃與設(shè)計的流程

冷庫選址確定后，應(yīng)立即根據(jù)現(xiàn)有資料擬出總平面布置方案和草圖，以供技術(shù)勘測、征地以及征求城建部門意見所用。待技術(shù)勘測工作全部完成，地形、地質(zhì)、土壤、水文等資料齊全后，再結(jié)合城建等有關(guān)部門的意見，修改方案后，繪出正式的總平面布置圖。

冷庫往往由主庫與附屬建筑組成，主庫包括不同單元，如冷卻間，凍結(jié)間，冷藏間、氣調(diào)保鮮間、穿堂、冷庫站臺等等;附屬建筑包括制冷壓纏機房及設(shè)備間，生產(chǎn)加工車間等等。

對于冷庫的布置，應(yīng)盡量做到工藝流程順暢，不交叉，生產(chǎn)和進出庫運輸線路通暢，不干擾，路線較短:符合廠(庫)區(qū)總平面布局的要求，與其他生產(chǎn)環(huán)節(jié)和進庫物資流向銜接協(xié)調(diào):高低溫分區(qū)明確，盡可能各自分開:在溫度分區(qū)明確，內(nèi)部分間和單間使用合理的前提下，繼小絕熱圍層的面積;適當考慮擴建和維修的可能。

在布置中可充分運用穿堂作為連接各部分的組帶。街接前后工序的橋梁與物資流通的渠道。

冷庫規(guī)劃和設(shè)計中應(yīng)遵循的原則

1、安全防護

低溫環(huán)境會危害人員健康，應(yīng)當避免長時間在低溫下作業(yè)，避免面對或者背對風操作。合理設(shè)置貨架布局以及冷間布局，使接作流程連貫順暢，加快作業(yè)節(jié)奏，縮短庫內(nèi)的停留時間。對于庫門反鎖、制冷劑泄漏等潛在危險的防范，設(shè)計時也應(yīng)充分考慮。

2、通行順暢

所有通道出入口應(yīng)當盡量保持平整，減少有一定角度的坡面以及臺階的存在。對于凍貨物的搬運，無坡度與無臺階的出入口為便捷，所有通道應(yīng)當盡量寬敞，便于貨車及人員遞行。為避免不必要碰撞，應(yīng)減少通道轉(zhuǎn)考，如必須使用轉(zhuǎn)彎，應(yīng)當盡量加大轉(zhuǎn)彎處轉(zhuǎn)角，因庫內(nèi)外溫差大易產(chǎn)生水汽，好采用平整防滑的地面，滿免局部積水或者地而凹凸不平。

3、標識醒目

庫房內(nèi)外應(yīng)當盡可能提供多種標志和信息源，以適合操作人員作業(yè)。如以各種標志給作業(yè)者提供庫內(nèi)環(huán)境的信息，使人們能大范圍地感知其所處環(huán)境的空間狀況，以減少對于陰冷環(huán)境的緊張感和產(chǎn)生危險的可能性

冷庫規(guī)劃設(shè)計中的注意事項

與普通建筑不同，冷庫有許多獨有的特點，需要在規(guī)劃設(shè)計中重點考慮。

1、功能多樣

冷度不僅留有合穩(wěn)的能，還可葬盤加下，創(chuàng)裝，配樣裝征他功性，必質(zhì)身瀑免各動不同會冷摩不僅具有倉儲功能，還可兼具加了，包裝。配送等延伸功能，必須要滿足各種不同食品冷加工生產(chǎn)工藝流程的合理要求，對于庫內(nèi)外運輸條件、包裝規(guī)格托盤尺寸、貨物堆裝方式，設(shè)備布置等也要進行針對性設(shè)計。

2、少開孔滿

為保持冷庫內(nèi)溫度濕度平穩(wěn)恒定，一般不開窗，并盡量減少孔洞，工藝、水、電等設(shè)備管運盡量集中使用孔洞。庫門是庫房貨物進出的必要通道，但也是庫內(nèi)外空氣熱濕交換量顯著的地方，在滿足正常使用的情況下，門的數(shù)量也成盡量少，在門的周圍應(yīng)采取措施，如加設(shè)空氣幕、電熱絲等。

3、減少“冷橋"

在相鄰但庫溫不同的庫房或者庫內(nèi)與庫外之間。由于建筑結(jié)構(gòu)的聯(lián)系構(gòu)件或者隔熱層中斷等都會形成“冷橋”，容易出現(xiàn)結(jié)冰、霜、露現(xiàn)象，若不及時處理會致使“冷橋”附近隔熱層和構(gòu)件被損壞，為防止熱量傳遞影響庫房溫度和防止建筑結(jié)構(gòu)的損壞，在設(shè)計，旅工和使用時應(yīng)當注意盡量減少冷橋”的形成。

4、隔熱減

冷庫內(nèi)外一股溫差較大，為減少冷量損耗，減少或者限制外界熱量通過庫房的圍護結(jié)構(gòu)進入庫內(nèi)，需在冷庫建筑的領(lǐng)護結(jié)構(gòu)上沒因具有隔熱性能的限熱展，而真要有一定的原度和連續(xù)性。此外，為減少太陽輻射熱的影響，冷庫表面顏色要淺，表面光滑平整，盡量道免大面積的日曬，屋頂可采取措施，如架設(shè)通風層來避免太陽輻射熱直接通過屋頂傳入庫內(nèi)影響摩

5、地坪防凍

冷庫他坪鋪設(shè)與庫滿相適應(yīng)的隔熱展，但并不能完全隔德熱量的傳遞，只能降低其傳遞的速度，當冷庫降溫后，庫溫與地坪下土層之間會產(chǎn)生較大的溫差以及冰晶形成，終將引起地坪凍股或者地基凍勝現(xiàn)象，危及建筑結(jié)構(gòu)安全。因此，低溫冷庫的地坪除了設(shè)置隔熱展隔汽層、防潮層之外，還需要采取地坪防凍措施，使地坪下的土層溫度保持在0℃以上。

6、注重消防

冷庫建筑的消防設(shè)計具有一定特殊性，在冷庫內(nèi)和穿堂都要布置消火栓，并且水帶要足夠長，由于低溫的原因，通常在常溫下的自動噴淋系統(tǒng)無法正常工作，所以在溫度低于0℃的冷庫內(nèi)不可能設(shè)置自動隨淋系統(tǒng)，有些就不再設(shè)置自動哈淋離統(tǒng)，在必要時可考虎其他措施如采用粉末滅火。

轉(zhuǎn)載：中冷聯(lián)盟-冷庫選址策略及建設(shè)規(guī)劃（建議收藏）2022-06-01[引用日期2022-07-06]